任意売却の専門用語一覧を紹介！【不動産売却・東京】

あ行

一括返済

借りているお金や住宅ローンをひとまとめにして返済することです。

毎月の支払いが遅れてしまうと期限利益の喪失となり、滞納分およびローンの残額を一括で支払うよう求められます。

 

一般媒介

不動産の媒介契約のひとつで、売り主が複数の不動産業者に対して売却依頼を行うことです。

任意売却の場合は「専任媒介契約」とすることがほとんどです。

 

オーバーローン（債務超過）

もともとは、銀行などの金融機関が預金を上回る金額を貸し出している状態を指す金融用語です。

不動産取引では、住宅ローンの残高が物件の売却価格を上回っている状態を指します。

この状態では売却しても借金が残ってしまうため、買い替えなどで新たな住宅ローンを組むことが難しくなりますが、任意売却は可能です。

 

親子間売買

不動産の売買を、親と子の間で行うことです。

この場合は一般の売買と異なり、収入などに問題がなくても住宅ローンの利用が断られてしまうパターンがよくあります。

というのも、通常であれば相続するであろう不動産を売買するからには、何らかの事情があると思われるからです。

 

か行

管理費（共益費）

マンションなどの集合住宅で、エントランス、廊下、エレベーターなどの共用部分を維持管理するために支払う費用のことです。

 

管財事件

破産者に資産がある状態で自己破産することです。

資産がない状態で自己破産することは「同時破産」といいます。

 

管財人

自己破産で「管財事件」となった場合、破産者に代わって財産を管理し、債権者への清算手続きを行う人のことです。

通常は裁判所が選任した弁護士が管財人となります。

 

期間入札

一定の「入札期間」を定め、その期間内に入札を受け付け、別に設定された開札期日に開札を行って落札者を決定する方法です。

入札期間は、１週間以上１ヶ月以内の範囲で、各裁判所が定めます。

 

期限利益の喪失

「ローンを毎月返済していれば、一括返済はしなくてもよい」という約束のことを「期限利益」といい、滞納などによりその権利を失ってしまうことです。

 

共有名義

不動産などを購入する場合に出した資金に応じて持分割合を決め、土地や住宅を共同で所有することです。

一旦共有名義とすると、その後の土地の利用や売買には共有者全員の同意が必要となります。

 

競売

民事執行法に基づき、債権回収のため債権者が裁判所に対して申し立てを行い、裁判所が不動産を売却する手続きを行うことです。

強制競売と担保不動産競売をあわせて、一般的に競売と呼びます。

 

現況調査報告書

「三点セット」の一つで、裁判所の執行官が土地・建物の形状やその占有状況を調査して作成したもので、調査時点での不動産の状態について記載された書類のことです。

 

個人民事再生

多重債務となった場合に借金を整理する方法のひとつです。

裁判所の手続きで債権者と借金の減額や月々の支払いを減額の交渉を行い、残った金額を３年から５年で返済する契約となります。

任意整理では解決が難しい場合や、自己破産で仕事を続けられなくなる場合に適した債務の整理方法です。

 

固定資産税

１月１日現在に土地や建物を所有している人に課税される地方税のことです。

納税は市町村に対して行います。

 

さ行

サービサー（債権回収会社）

「債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法） 」に従い、債権回収を専門に行う会社のことです。

 

催告書

住宅ローンや税金などの支払いが滞っている場合に送られてくる書類のことです。

 

債権者

ある特定の人（債務者）に対して、金銭の支払いやその他一定の給付を請求する権利を持つ人のことです。

任意売却の場合は、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や銀行等の金融機関、保証会社にあたります。

 

債務

特定の人に対し、ある一定の行為・給付をしなければならない法的な義務のことです。

任意売却の場合は、 債権者に対して住宅ローンの返済を行うことをいいます。

 

債務者

特定の人に対し、金銭の支払いなどの一定の給付を行う義務を持つ人のことです。

任意売却の場合は、 債権者からお金を借りている人のことです。

 

差押え

税金や支払いなどを滞納している人から、強制的に債務を回収する手段のことです。

 

残債

任意売却や競売によって不動産を処分した後に残るローンや借金のことです。

この残債は支払い義務がありますが、任意売却と競売では支払い方法に差が出ます。

 

三点セット

競売となった物件について裁判所が調査・作成する「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のことです。

これらの書類は競売物件には欠かせないものであるため、まとめて三点セットと呼ばれています。

 

自己破産

借金整理の最終手段とも言われており、自分の財産を失う代わりに、すべての借金の返済が免除されることです。

 

住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）

2007年4月に発足した、旧・住宅金融金庫の業務を継承する独立行政法人です。

広く一般にむけて住宅の建築や購入資金の貸し出しを行なっていましたが、現在は特定の条件に該当する人にのみ貸し出しが行われています。

 

修繕積立金

マンションなどの集合住宅で、外壁の補修や配管、共有部分の修繕など建物を長期間にわたって維持していくために必要なお金のことです。

この金額は修繕計画に基づいて算出され、毎月一定額を管理費とは別に積み立てます。

 

所有権

法令の制限内で、目的物を自由に使用・収益・処分できる権利のことです。

不動産取引では、対象となる土地や建物を自由に使用・収益・処分できる権利のことで、この権利を持つ人は固定資産税や都市計画税を支払う義務があります。

 

親族間売買

不動産の売買を、兄弟姉妹や親戚といった身内の間で行うことです。

親子間売買と同様、住宅ローンの利用が断られてしまうことが多いようです。

このため一旦第三者名義にした後、本来購入する方へ所有権を移転するケースが一般的ですが、通常の売買よりも諸費用が多くかかってしまいます。

 

専任媒介

不動産の媒介契約のひとつで、売り主がひとつの不動産業者のみに売却依頼を行うことです。

この場合、他の不動産業者に売却依頼を行うことは契約違反となります。

 

た行

代位弁済

期限利益の喪失により、銀行等の金融機関が保証会社に残ったローンを一括で支払うよう請求することです。

 

滞納

ローンや税金の支払を期日までに行わないことです。

期日までに支払いが行われない場合は、延滞金が加算されたり期限利益の喪失となってしまうことがあります。

 

仲介手数料

不動産の取引において、その売買を仲介した人に対して支払う手数料のことです。

仲介手数料の金額は宅建業法で決められています。

 

抵当権

住宅ローンなどのお金を貸す際に、債権者が返済を行わなかった際の保証として不動産に設定する権利のことです。

この権利に基づき、返済が滞った場合に債権者は任意売却や競売によって物件を売却し、その金額で債務を整理します。

 

登記費用

不動産の売買や相続、抵当権の設定や抹消を行う場合は、法務局への届出が必要となります。

この届出を行う際にかかる税金や謄本などの諸費用をまとめて、登記費用といいます。

 

同時破産

破産者にめぼしい資産がない状態で自己破産することです。

不動産などの資産が残った状態で自己破産することは「管財事件」といいます。

 

督促状

期日までに債権者への支払いが行われなかった場合に送られてくる書類のことです。

 

都市計画税

１月１日現在に、都市計画区域内にある土地や建物を所有している人に課税される地方税のことです。

納税は市町村に対して固定資産税と一緒に行います。

 

 

な行

任意整理

返済を続けていく事を前提として、裁判所を介さずに債権者と借金の減額や月々の支払いの減額交渉を行い、新たな契約を結ぶことです。

この場合、原則として36回以内で完済とし、元金の減額はできない契約となります。

 

 

任意売却

債務者と債権者の合意のもと、不動産を競売にかけずに債務者・債権者とも納得のいく価格で売却することです。

 

は行

評価書

「三点セット」の一つで、裁判所が選任した評価人（不動産鑑定士であることが多い）による物件の評価額などが記載された書類のことです。

 

物件明細書

「三点セット」の一つで、不動産を購入した場合に引継がなければならない権利などについて記載された書類のことです。

 

返済配当計画書

任意売却で、物件の売買契約を行う際に作成される書類です。

売買金額とそこから差し引かれる諸費用が明記され、残った金額が債権者や抵当権者への返済に充てられます。

 

保証会社

一般に、お金を借りるときには保証人や連帯保証人が必要となりますが、住宅ローンの場合には借りる金額も大きくなるため、そのような保証を行なってくれる人はなかなかいません。

このため、利用者から保証料を受け取る代わりにその役割を専門に行う会社があり、これを保証会社といいます。

 

保証人

債務者本人に支払い能力がない場合に限り、返済義務を負う人のことです。

 

ま・や行

無担保債権

通常、自宅などの不動産を担保としてお金を借りますが、担保がない状態で借りたお金のことを無担保債権といいます。

任意売却や競売後は担保となる不動産がないため、残債は無担保の債権になります。

 

 

ら・わ行

連帯債務者

ローンを借りた債務者と一緒にローンの返済をしていく人のことです。

 

連帯保証人

債務者がローンを支払うことができなくなった場合に、債務者に代わって支払いの義務を請け負う人のことです。

 

リスケジュール

ローンの支払が苦しくなった場合に、債務者からの要請を受けて既存の返済計画を見直し、月々の返済額を減らしたり、支払い期間を延長したりすることです。

 

レインズ（REINSE）

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する不動産流通標準情報システムのことです。

日本全国の不動産取引情報を検索・閲覧することができます。